Nieruchomości i inwestycje
Ekonomiczny wojownik to cwana bestia. Wie kiedy i w co inwestować. Wiele osób inwestuje w nieruchomości i swego czasu dorobiło się sporych majątków na tym aktywie. Czy jest to dobra inwestycja dzisiaj?
I tak i nie. Ja w tej chwili nie inwestuje w nieruchomości, gdyż uważam, że to dość skomplikowane (dla mnie na tą chwilę). Zyski z nieruchomości są dość niskie i stosunkowo ryzykowne. Na nieruchomościach można zyskać powiedzmy 6-8% rocznie płacąc powiedzmy 4% oprocentowanie kredytu. Zysk mamy rzędu 2-4% co prawda za nic (bo pieniędzy nie mamy, a bierzemy kredyt), ale ryzyko jest dość wysokie
SkÄ…d biorÄ… siÄ™ ryzyka?
1. Wiszący nad nieruchomościami podatek katastralny
2. Do tego dochodzi program mieszkanie+, które działa tak, że państwo bierze kredyt, buduje mieszkania, wynajmuje je drożej niż na rynku prywatnym z możliwością dojścia do własności. Tłumacząc powiedzmy państwo wynajmuje mieszkanie z zyskiem rzędu 8% i nie przekazuje własności. Ewentualnie wynajmuje z zyskiem rzędu 12% i oferuje przejęcie własności mieszkania przez wynajmującego. Oczywiście tego typu mieszkania będą niższej jakości, w niższym standardzie, ale będą tańsze, przez co ceny spadną. Do tego moim zdaniem, jeśli pierwszy rzut programu mieszkanie+ będzie ze stopą zwrotu 12%, to zyski z tego programu powinny zostać przeznaczone na kolejne programy mieszkanie+ z zastrzeżeniem, że już stopa zwrotu z kolejnych nieruchomości będzie powiedzmy 8% z dojściem do własności i 6% bez dojścia. Trochę to zawiłe, ale ma to sens, jeśli się wczytamy. Na tym polega budowanie swego rodzaju piramidy, ale to dobra piramida, jak ZUS, nie schemat Ponziego
3. Niskie ceny nieruchomości na Ukrainie i na wschodzie, dość dobrej opłacalności nieruchomości w Grecji. Podobno zwrot z inwestycji tam sięga 15% jeśli mamy tam kogoś, kto zarządza nieruchomościami i wynajmuje je cały rok. Co prawda to ryzyko nie jest spore, gdyż równoważy je popyt z Niemiec, Francji, Anglii i gospodarek daleko bardziej rozwiniętych od naszej. Uważam jednak, że należy o nim wspomnieć
4. W Polsce na mieszkanie pracuje się powiedzmy 30-40 lat, w UK 20-30. Czyli relatywnie ceny mieszkań są dość wysokie i na razie nie powinny przynajmniej rosnąć. Wyższe stopy zwrotu można osiągać na innych aktywach. Inwestorzy porównują nasze ceny do tych za granicą. Powiedzmy, że w krajach rozwiniętych mieszkania za metr są 4 razy droższe, ale dług na mieszkańca jest 3 razy większy tez. To wcale nie sprawia, że mieszkania są tak tanie w tej chwili
5. Trzeba dobrze znać prawo lub dobrych prawników, bo łatwo paść ofiarą oszustwa. I jak pisałem na początku trzeba mieć dużą wiedzę jak nie dać się oskubać. Nie tylko pod względem prawnym, trzeba umieć sprzedać, negocjować itp
Czy nie interesują mnie inwestycje w nieruchomości
Czy całkiem porzucam myśli o inwestowaniu w nieruchomości? Jak najbardziej nie! Staram się wykorzystywać czas efektywnie, czyli eliminuję punkt 5 ucząc się, czytając książki, komunikując się z osobami z branży, oglądam mieszkania, by się orientować w cenach, standardach mieszkań, ich typach, rodzajach, umowach itp. Na kredytach się znam, ale jeśli nie masz o tym pojęcia, przejdź się do kilku banków i popytaj. Najlepszym mentorem dla mnie, który potrafi się poprawić, przemyśleć, dać poprawną odpowiedź jest Wojciech Orzechowski prowadzący tego bloga. Zaznaczam, że nie jest to wpis sponsorowany, kupiłem audiobooka Wojtka na Allegro. Do dzisiaj gdy mam ochotę przypomnieć sobie kwestie prawne słucham go podczas biegania. Mam też książkę od Wojtka, którą otrzymałem za polecenie go. Z czystym sumieniem mogę polecić tego Allegrowicza i inwestora w nieruchomości. Da się z nim sensownie dyskutować, nie jest sztuczny, nie uważa, że ma zawsze rację, jeśli tylko myślicie, dojdziecie do porozumienia. Ja sam czasem pytam o coś Wojtka co jest związane z nieruchomościami
Co dalej z ryzykami na rynku nieruchomości
Czyli punkt 5 mamy z gÅ‚owy, co z pozostaÅ‚ymi? Teoretycznie uważam, że jeÅ›li kupimy drogo nieruchomość, kataster możemy próbować przerzucić na klienta nieruchomoÅ›ci (wynajmujÄ…cego), co uważam za niemoralne, ale jeÅ›li kupimy na górce, to cóż… JeÅ›li kupimy w Å›rodku stawki, to wypadaÅ‚oby jednak ponieść wyższy koszt podatku. Tego siÄ™ generalnie nie uniknie i każda ze stron transakcji powinna ponosić koszt nowego podatku, inwestor także. Co z cenami mieszkaÅ„. Ja uważam, że wÅ‚asnie ryzyka, alternatywne zyski oraz program mieszkanie+ doprowadzÄ… do spadku cen mieszkaÅ„ w ogóle. Szczególnie tych taÅ„szych, co siÄ™ stanie z tymi w lepszym standardzie, nie wiem – mogÄ… spaść lub wzrosnąć rynek taÅ„szy może je pociÄ…gnąć w dół lub maÅ‚a podaż wywindować w górÄ™, zobaczymy. Wtedy bÄ™dzie Å›wietny czas na start na rynku nieruchomoÅ›ci
Oczywiście, jeśli ktoś mieszka w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, tam już może zaczynać inwestować. To dobre rynki, w innych miastach jak moje. Raczej na razie trzeba czekać na spadki, by w odpowiednim momencie ruszyć z kopyta. Ja chcę na początek mniejsze kwoty inwestować, by się nauczyć jak to działa, by jak każdy rasowy inwestor w nieruchomości dojść do inwestycji w stolicy
Wynajem nieruchomości
OsobiÅ›cie skÅ‚aniaÅ‚bym siÄ™ do wynajmu, ale idÄ…c za radÄ… Wojtka z wyżej wspomnianego bloga, robiÅ‚bym też flippy. Czyli kupowaÅ‚, remontowaÅ‚ (ja bym do tego wynajÄ…Å‚). NastÄ™pnie szukaÅ‚ kupca (ewentualnie inwestora, gdyż miaÅ‚bym już klienta, który by wynajmowaÅ‚ nieruchomość). ChciaÅ‚bym mieć na starość nieruchomoÅ›ci w różnych krajach jak Hiszpania, Grecja, może UK, wiÄ™kszość w Polsce, może jakieÅ› w Azji… NieruchomoÅ›ci rozpalajÄ… moje zmysÅ‚y, to piÄ™kny temat, jednak, żeby dojść do bycia inwestorem nieruchomoÅ›ci i dobrze na tym zarabiać. Trzeba to zrobić z gÅ‚owÄ…, gdyż można wiele wtopić na oszustwie lub na braku wiedzy. PieniÄ…dze można zamrozić i utracić wiele korzyÅ›ci, ewentualnie stracić godzÄ…c sprzedajÄ…c taniej. Trzeba być przygotowanym, dlatego ja uczÄ™ siÄ™, czytam, prężę muskuÅ‚y mojego intelektu, by przygotować siÄ™ do skoku. Jak zacznÄ™, zapewne bÄ™dzie trudno poskromić mój apetyt
Jak bym inwestował w nieruchomości
Jaki ja mam model inwestycyjny na nieruchomości? Uważam, że jeśli masz powiedzmy 100-300 kilo złotych, powinieneś je zainwestować w coś, co da Ci w miarę pewny zysk i większy niż oprocentowanie kredytu. Jeśli płacisz koszt kredytu 4% a inwestycja w fundusze akcyjne daje Ci 15% (lub biznes dający Ci 20%), to mimo ryzyka na rynku nieruchomości (wziąłeś kredyt, czyli zwiększyłeś swoje ryzyko, gdyż musisz go z czegoś spłacić), masz zysk z akcji (lub biznesu) i one spłacą Ci kredyt w przypadku, gdyby na rynku nieruchomości coś Ci poszło nie tak. Do tego nieruchomość remontujemy (podpowiedź Wojtka Orzechowskiego) i wynajmujemy, szukając w międzyczasie kupca. Może to być uciążliwe dla lokatora, ale możemy mu zaproponować nieco niższą kwotę wynajmu na ten czas. Wtedy nasza inwestycja jest odpowiednio zoptymalizowana
Jeśli nie masz inwestycji lub biznesu, pracuj
W ostatnim filmie na Youtube, Wojtek mówiÅ‚ o pracy – możesz nieruchomość zabezpieczać też pracÄ…. JeÅ›li nie masz najemcy, a kupiec na nieruchomość również siÄ™ nie pojawia, kredyt spÅ‚acasz z pensji. WyczekujÄ…c spokojnie dobrej marży na swojej inwestycji. Takie podejÅ›cie daje moim zdaniem najwyższy poziom optymalizacji zysku do czasu jaki poÅ›wiÄ™camy na proces inwestycyjny wraz z oczekiwaniem na zwrot. Uważam, że mieszkanie powinno siÄ™ wynajmować przez 5 lat. Dopiero po tym czasie możemy je sprzedać bez podatku, wtedy to jest inwestycja. Wojtek twierdzi, że lepiej zapÅ‚acić podatek, ale wtedy to jest biznes. Sam zdecyduj czy chcesz zajmować siÄ™ wyłącznie nieruchomoÅ›ciami i żeby to byÅ‚ Twój biznes, czy chcesz pracować na etacie i dorabiać nieruchomoÅ›ciami, wtedy jesteÅ› inwestorem
A co Wy myślicie o nieruchomościach? Czy Waszym zdaniem to już jest czas na inwestycje w nieruchomości. Może lepiej poczekać, czy trzeba mieć sporą wiedzę, czy po prostu się nie bać?

Super wpis. Ja tak samo wÅ‚aÅ›nie – znaczy na razie nie mam kapitaÅ‚u żeby inwestowac, ale po prostu stopa zwrotu jest zbyt maÅ‚a jak na pieniÄ…dze w to wÅ‚ożone.
Racja. Kapitał można pożyczyć, jednak moim zdaniem to zbyt duże ryzyko w tej chwili
Wg. Mnie nieruchomości to kiepska inwestycja:
1. Demografia….spoÅ‚eczeÅ„stwo sie ” kurczy” to juz nie te czasy gdzie ludzie calymi rodzinami tÅ‚oczyli sie w maÅ‚ych mieszkaniach. MieszkaÅ„ przybywa a ludzi ubywa. DziÅ› wielu mÅ‚odych ludzi juz na start ma swoje lokum w prezencie od rodziców lub zagwarantowane w spadku.
2. Struktura zatrudnienia….coraz wiÄ™cej pracy może być wykonywanej zdalnie wiÄ™c nie ma wiÄ™kszego sensu pÅ‚acić setku tys. Pln za mieszkanie w zakorkowanym i zatÅ‚oczonym mieÅ›cie skoro mozna pracować zdalnie z domu.
3. Prawo….dzis praktycznie wÅ‚aÅ›ciciel nie jest chroniony w żaden sposób…przy odrobinie zÅ‚ej woli lokatora sprawa eksmisji toczyć bedzie siÄ™ latami a do tego wÅ‚aÅ›ciciel musi ponosić koszty utrzymania lokalu nie mówiÄ…c juz utraconym dochódzie.
4. Prodatki…chyba nie bedzie bardziej wdziÄ™cznej spoÅ‚ecznie gruby do dociskania niż posiadacze mieszkan na wynajmem…za chwilÄ™ sie do nich dobiora…sadze ze zacznie sie ma włączeniu do PIT calego przychodu z tytulu najmu ( no bo czemu by nie?) a skonczy na katastrze
Witaj wędrowcze!
Dziękuję Ci za wpis, dawno nie miałem tak merytorycznego komentarza.
ZapomniaÅ‚em o demografii, owszem masz racjÄ™, że kurczy siÄ™ spoÅ‚eczeÅ„stwo. Dla przeciwagi dodam 2 argumenty z tym zwiÄ…zane – po 1 UkraiÅ„cy oraz inni np Litwini przybywajÄ… do Polski, drugi argument to taki, że wiele osób jednak mieszka w 3 osoby w kawalerkach czy w 5 osób w 2 pokojowym mieszkaniu i oni marzÄ… o wÅ‚asnym M. OczywiÅ›cie potwierdzam TwojÄ… wersjÄ™ argumentem o domach drukowanych drukarkami 3D których koszt jest niewielki. Link do tekstu o drukarkach domów 3D jest tutaj http://tech-trends.pl/druk-3d/drukarka-3d-drukujace-domy/
2 punkt też bardzo dobry. Ja również wykonujÄ™ pracÄ™ zdalnie na zlecenia (bÄ™dzie o tym osobny artykuÅ‚). GÅ‚ownie jednak myÅ›lÄ™, że ucierpiÄ… na tym lokale komercyjne. Chwilówki udzielać można przez internet, zakupy w internecie sÄ… taÅ„sze i wraz z nowym prawem – myÅ›lÄ™ bezpieczniejsze. Spadki cen nieruchomoÅ›ci pod sklepy stacjonarne mogÄ… pociÄ…gnąć za sobÄ… spadki cen nieruchomoÅ›ci w ogóle. PisaÅ‚em o tym na bankierze, zapomniaÅ‚em w swoim artykule, dziÄ™kujÄ™ za przypomnienie.
3. punkt hmmmm nie zgodzÄ™ siÄ™ w 100%. JeÅ›li lokator nie pÅ‚aci, można siÄ™ starać o eksmisjÄ™, jednak po eksmisji można wnieść sprawÄ™ o zwrot czynszu za czas, kiedy lokator nie pÅ‚aciÅ‚, ale masz racjÄ™, jest to problem i trzeba mieć nerwy, znajomego prawnika lub samemu znać prawo, ewentualnie zasobny portfel na dobrego prawnika. Czy na 100% siÄ™ pieniÄ…dze Å›ciÄ…gnie – nie, zawsze ktoÅ› może pracować na czarno i komornik nie dojdzie do pieniÄ™dzy z wynajem, jeÅ›li ktoÅ› nie pÅ‚aciÅ‚.
4. kataster uważam za największe zagrożenie. Mieszkanie+ się samo nie rozrośnie, jak się sprawdzi, rząd może szukać dodatkowych pieniędzy na rozszerzenie programu, a te z katastra się przydadzą i będzie rząd mógł zainwestować kolejne pieniądze w całą gamę mieszkań.
Co z ekipami budowlanymi? Dodam, że wtedy moim zdaniem zajmą się remontami, jest wiele mieszkań, które go wymagają i też uważam, że wtedy cena robocizny spadnie
PatrzÄ…c wstecz na pokolenia wyżow demograficznych sytuacja wyglÄ…daÅ‚a mniej wiÄ™cej tak: rodzina 3 i wiÄ™cej dzieci, każde musiaÅ‚o zadbać o siebie, zbudować dom, odczekać swoje na lokum. NastÄ™pny boom demograficzny rodzina i Å›rednio 2 dzieci, które również jak ich rodzice muszÄ… zatroszczyć sie o dach nad gÅ‚owÄ…. Obecnie rodziny a czÄ™sto single 0-1 dziecka….Ani nasi dziadkowie, ani nasi rodzice, ani my do grobu tych mieszkaÅ„ nie zabierzemy a czas pÅ‚ynie wiec te nieruchomoÅ›ci za chwilÄ™ szerokim strumieniem beda zasilać rynek a spora część mÅ‚odych ludzi bÄ™dzie po prostu miaÅ‚a mieszkania w spadku po rodzicach dziadkach i nie bÄ™dzie musiala wynajmować czy kupować. Patrzac na to co sie dzieje teraz na rynku Warszawskim..to po prostu biegunka podazowa…zabudowuje sie każdy metr co roku oddawnych jest tysiÄ…ce nowych mieszkan.
Patrzac na rynek pracy….roboty coraz częściej zastepuja czÅ‚owieka.
Korporacje siÄ™ łączÄ… i zwalniaja pracowników np. Banki w przeciÄ…gu ostateniej dekady zniknęło kilku graczy itd. Taka sytuacja nie wróży nic dobrego… Rynek jest sztucznie rozbiegany. Ludzie nie maja pomysÅ‚u na inwestycje, lokaty slabo daja zarobić inflacja coraz wyższa czasy niepewne wiÄ™c uciekaja w nieruchomoÅ›ci. Co do kwestii prawnych owszem można dochodzić swoich praw w sÄ…dzie, ale czy sie ich dojedzie to inna sprawa. Nieuczyciwy najmenca dokladnie wie jak sie zabezpieczyc przed egzekucja a wlascielowi pozostaje pusty nakaz sÄ…dowy w rÄ™ku…
Kataster bedzie cwanie rozwiazany, pewnie za jedyne mieszkanie stawka będzie do zniesienie bo inaczej ludzie wyjda na ulice, ale jeśli ktoś ma dwa i więcej lokali to uuuuu proszę państwa 🙂
Owszem jeśli ktoś ma sporo wolnej gotówki i moze cześć przeznaczyc na taka inwestycję to można zaryzykowac, ale zaciągać kredyt? To juz szaleństwo.
Dziękuję ponownie za długi wpis, dziękuję za poświęcony czas i wiedzę.
Zgodzę się co do demografii (nie chcę wymieniać podpunktów, gdyż generalnie zgadzam się w całości), jednak moim zdaniem to moje pokolenie ma 0-1 dzieci. Starsze, które chce założyć rodzinę może jeszcze chcieć kupić mieszkanie, następne pokolenia (które będą wchodziły na rynek mieszkaniowy) będą miały mieszkania w cenie dzisiejszego dobrego auta.
Roboty zastępują ludzi, ale moim zdaniem to będzie tak, że każdy będzie dostawał powiedzmy 1000 zł miesięcznie i nie będzie pracował, bo w końcu ktoś musi kupić od tych robotów, same nie będą ze sobą handlować. Zapewne podniesie się podatki właścicielom robotów lub jak chce Bill Gates, opodatkuje się pracę robotów. Przyznam, że to dość skromne pieniądze i nie dadzą odłożyć na willę z basenem, ale na spłatę mieszkanie+ lub remont mieszkania po rodzicach jak Pan pisze, jak najbardziej.
Ma Pan rację, że ludzie napompowali rynek nieruchomości, zapewne wtedy wejdzie kataster, gdy wiele ludzi będzie już na tym rynku. Tu już pierwsze regulacje https://www.bankier.pl/wiadomosc/MF-wprowadza-minimalny-podatek-od-nieruchomosci-komercyjnych-4052389.html
Do tego frankowcy, którzy mogą chcieć bankrutować i tym samym zaniżą ceny mieszkań, gdyż znacznie zwiększą podaż.
Ma Pan rację, że cwaniacy unikają zapłat i wiedzą jak to zrobić, jak ukryć majątek, jak rozdać go po rodzinie itp.
Co do kredytu na nieruchomość… jak pisaÅ‚em nie raz. JeÅ›li ktoÅ› chce zaciÄ…gnąć kredyt na mieszkanie i nie ma zabezpieczenia czyli takiej samej kwoty, na jakÄ… bierze siÄ™ kredyt, w innych aktywach, jest tak jak Pan pisze szaleÅ„cem. JeÅ›li jednak ma powiedzmy 300.000 zÅ‚ i zainwestuje je w akcje i zarabia na nich 10-20% rocznie, wtedy może zaciÄ…gnąć kredyt na 5% rocznie i tak zarobi, a jak dobrze to rozegra, to ma jeszcze koszty w postaci kredytu czyli zysk na podatku
Pozdrawiam serdecznie
Dużo się mówi o tym, ze mamy obecnie bardzo niskie stopy procentowe. I tak, z jednej strony cieszymy się zatem niskimi kosztami kredytów, z drugiej zaś wyjątkowo nisko oprocentowane są lokaty bankowe. Jeśli dysponujemy kapitałem to na najlepszych lokatach bankowych uzyskasz nie więcej niż 3 %. Także trzymanie kapitału na lokatach jest zwyczajnie nieopłacalne i nierozsądne. O wiele bardziej opłaca się inwestować w nieruchomości pod wynajem niż trzymać pieniądze na lokacie. Jeszcze bardziej opłaca się wzmacniać efekt inwestycji używając dźwigni finansowej czyli dźwignią tutaj jest kredyt hipoteczny. To najlepsze dostępne na rynku narzędzie finansowania zakupu nieruchomości.
Tak, ale przez to, że ludzie kupujÄ… mieszkania zamiast wpÅ‚acać pieniÄ…dze na lokatÄ™, ceny nieruchomoÅ›ci rosnÄ…, a przez to opÅ‚acalność jest porównywalna. Do tego ryzyko jest znacznie wiÄ™ksze – prawne i fizyczne – ktoÅ› może nie chcieć opuÅ›cić mieszkania, może zniszczyć. Bardziej opÅ‚acalne jest zainwestowanie w fundusz pieniężny na 4% przy mniejszym ryzyku tak na prawdÄ™ i niższych kosztach obsÅ‚ugi – w przypadku mieszkania czasem musimy zapÅ‚acić prawnikowi.
Mieszkanie na kredyt i wynajem to dość ciekawe rozwiązanie, jednak zyskiem jest praktycznie sama nieruchomość, przez okres spłaty zarabiamy grosze