Nieruchomości i inwestycje

Ekonomiczny wojownik to cwana bestia. Wie kiedy i w co inwestować. Wiele osób inwestuje w nieruchomości i swego czasu dorobiło się sporych majątków na tym aktywie. Czy jest to dobra inwestycja dzisiaj?

I tak i nie. Ja w tej chwili nie inwestuje w nieruchomości, gdyż uważam, że to dość skomplikowane (dla mnie na tą chwilę). Zyski z nieruchomości są dość niskie i stosunkowo ryzykowne. Na nieruchomościach można zyskać powiedzmy 6-8% rocznie płacąc powiedzmy 4% oprocentowanie kredytu. Zysk mamy rzędu 2-4% co prawda za nic (bo pieniędzy nie mamy, a bierzemy kredyt), ale ryzyko jest dość wysokie

SkÄ…d biorÄ… siÄ™ ryzyka?

1. Wiszący nad nieruchomościami podatek katastralny

2. Do tego dochodzi program mieszkanie+, które działa tak, że państwo bierze kredyt, buduje mieszkania, wynajmuje je drożej niż na rynku prywatnym z możliwością dojścia do własności. Tłumacząc powiedzmy państwo wynajmuje mieszkanie z zyskiem rzędu 8% i nie przekazuje własności. Ewentualnie wynajmuje z zyskiem rzędu 12% i oferuje przejęcie własności mieszkania przez wynajmującego. Oczywiście tego typu mieszkania będą niższej jakości, w niższym standardzie, ale będą tańsze, przez co ceny spadną. Do tego moim zdaniem, jeśli pierwszy rzut programu mieszkanie+ będzie ze stopą zwrotu 12%, to zyski z tego programu powinny zostać przeznaczone na kolejne programy mieszkanie+ z zastrzeżeniem, że już stopa zwrotu z kolejnych nieruchomości będzie powiedzmy 8% z dojściem do własności i 6% bez dojścia. Trochę to zawiłe, ale ma to sens, jeśli się wczytamy. Na tym polega budowanie swego rodzaju piramidy, ale to dobra piramida, jak ZUS, nie schemat Ponziego

3. Niskie ceny nieruchomości na Ukrainie i na wschodzie, dość dobrej opłacalności nieruchomości w Grecji. Podobno zwrot z inwestycji tam sięga 15% jeśli mamy tam kogoś, kto zarządza nieruchomościami i wynajmuje je cały rok. Co prawda to ryzyko nie jest spore, gdyż równoważy je popyt z Niemiec, Francji, Anglii i gospodarek daleko bardziej rozwiniętych od naszej. Uważam jednak, że należy o nim wspomnieć

4. W Polsce na mieszkanie pracuje się powiedzmy 30-40 lat, w UK 20-30. Czyli relatywnie ceny mieszkań są dość wysokie i na razie nie powinny przynajmniej rosnąć. Wyższe stopy zwrotu można osiągać na innych aktywach. Inwestorzy porównują nasze ceny do tych za granicą. Powiedzmy, że w krajach rozwiniętych mieszkania za metr są 4 razy droższe, ale dług na mieszkańca jest 3 razy większy tez. To wcale nie sprawia, że mieszkania są tak tanie w tej chwili

5. Trzeba dobrze znać prawo lub dobrych prawników, bo łatwo paść ofiarą oszustwa. I jak pisałem na początku trzeba mieć dużą wiedzę jak nie dać się oskubać. Nie tylko pod względem prawnym, trzeba umieć sprzedać, negocjować itp

Czy nie interesują mnie inwestycje w nieruchomości

Czy całkiem porzucam myśli o inwestowaniu w nieruchomości? Jak najbardziej nie! Staram się wykorzystywać czas efektywnie, czyli eliminuję punkt 5 ucząc się, czytając książki, komunikując się z osobami z branży, oglądam mieszkania, by się orientować w cenach, standardach mieszkań, ich typach, rodzajach, umowach itp. Na kredytach się znam, ale jeśli nie masz o tym pojęcia, przejdź się do kilku banków i popytaj. Najlepszym mentorem dla mnie, który potrafi się poprawić, przemyśleć, dać poprawną odpowiedź jest Wojciech Orzechowski prowadzący tego bloga. Zaznaczam, że nie jest to wpis sponsorowany, kupiłem audiobooka Wojtka na Allegro. Do dzisiaj gdy mam ochotę przypomnieć sobie kwestie prawne słucham go podczas biegania. Mam też książkę od Wojtka, którą otrzymałem za polecenie go. Z czystym sumieniem mogę polecić tego Allegrowicza i inwestora w nieruchomości. Da się z nim sensownie dyskutować, nie jest sztuczny, nie uważa, że ma zawsze rację, jeśli tylko myślicie, dojdziecie do porozumienia. Ja sam czasem pytam o coś Wojtka co jest związane z nieruchomościami

Co dalej z ryzykami na rynku nieruchomości

Czyli punkt 5 mamy z gÅ‚owy, co z pozostaÅ‚ymi? Teoretycznie uważam, że jeÅ›li kupimy drogo nieruchomość, kataster możemy próbować przerzucić na klienta nieruchomoÅ›ci (wynajmujÄ…cego), co uważam za niemoralne, ale jeÅ›li kupimy na górce, to cóż… JeÅ›li kupimy w Å›rodku stawki, to wypadaÅ‚oby jednak ponieść wyższy koszt podatku. Tego siÄ™ generalnie nie uniknie i każda ze stron transakcji powinna ponosić koszt nowego podatku, inwestor także. Co z cenami mieszkaÅ„. Ja uważam, że wÅ‚asnie ryzyka, alternatywne zyski oraz program mieszkanie+ doprowadzÄ… do spadku cen mieszkaÅ„ w ogóle. Szczególnie tych taÅ„szych, co siÄ™ stanie z tymi w lepszym standardzie, nie wiem – mogÄ… spaść lub wzrosnąć rynek taÅ„szy może je pociÄ…gnąć w dół lub maÅ‚a podaż wywindować w górÄ™, zobaczymy. Wtedy bÄ™dzie Å›wietny czas na start na rynku nieruchomoÅ›ci

Oczywiście, jeśli ktoś mieszka w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, tam już może zaczynać inwestować. To dobre rynki, w innych miastach jak moje. Raczej na razie trzeba czekać na spadki, by w odpowiednim momencie ruszyć z kopyta. Ja chcę na początek mniejsze kwoty inwestować, by się nauczyć jak to działa, by jak każdy rasowy inwestor w nieruchomości dojść do inwestycji w stolicy

Wynajem nieruchomości

OsobiÅ›cie skÅ‚aniaÅ‚bym siÄ™ do wynajmu, ale idÄ…c za radÄ… Wojtka z wyżej wspomnianego bloga, robiÅ‚bym też flippy. Czyli kupowaÅ‚, remontowaÅ‚ (ja bym do tego wynajÄ…Å‚). NastÄ™pnie szukaÅ‚ kupca (ewentualnie inwestora, gdyż miaÅ‚bym już klienta, który by wynajmowaÅ‚ nieruchomość). ChciaÅ‚bym mieć na starość nieruchomoÅ›ci w różnych krajach jak Hiszpania, Grecja, może UK, wiÄ™kszość w Polsce, może jakieÅ› w Azji… NieruchomoÅ›ci rozpalajÄ… moje zmysÅ‚y, to piÄ™kny temat, jednak, żeby dojść do bycia inwestorem nieruchomoÅ›ci i dobrze na tym zarabiać. Trzeba to zrobić z gÅ‚owÄ…, gdyż można wiele wtopić na oszustwie lub na braku wiedzy. PieniÄ…dze można zamrozić i utracić wiele korzyÅ›ci, ewentualnie stracić godzÄ…c sprzedajÄ…c taniej. Trzeba być przygotowanym, dlatego ja uczÄ™ siÄ™, czytam, prężę muskuÅ‚y mojego intelektu, by przygotować siÄ™ do skoku. Jak zacznÄ™, zapewne bÄ™dzie trudno poskromić mój apetyt

Jak bym inwestował w nieruchomości

Jaki ja mam model inwestycyjny na nieruchomości? Uważam, że jeśli masz powiedzmy 100-300 kilo złotych, powinieneś je zainwestować w coś, co da Ci w miarę pewny zysk i większy niż oprocentowanie kredytu. Jeśli płacisz koszt kredytu 4% a inwestycja w fundusze akcyjne daje Ci 15% (lub biznes dający Ci 20%), to mimo ryzyka na rynku nieruchomości (wziąłeś kredyt, czyli zwiększyłeś swoje ryzyko, gdyż musisz go z czegoś spłacić), masz zysk z akcji (lub biznesu) i one spłacą Ci kredyt w przypadku, gdyby na rynku nieruchomości coś Ci poszło nie tak. Do tego nieruchomość remontujemy (podpowiedź Wojtka Orzechowskiego) i wynajmujemy, szukając w międzyczasie kupca. Może to być uciążliwe dla lokatora, ale możemy mu zaproponować nieco niższą kwotę wynajmu na ten czas. Wtedy nasza inwestycja jest odpowiednio zoptymalizowana

Jeśli nie masz inwestycji lub biznesu, pracuj

W ostatnim filmie na Youtube, Wojtek mówiÅ‚ o pracy – możesz nieruchomość zabezpieczać też pracÄ…. JeÅ›li nie masz najemcy, a kupiec na nieruchomość również siÄ™ nie pojawia, kredyt spÅ‚acasz z pensji. WyczekujÄ…c spokojnie dobrej marży na swojej inwestycji. Takie podejÅ›cie daje moim zdaniem najwyższy poziom optymalizacji zysku do czasu jaki poÅ›wiÄ™camy na proces inwestycyjny wraz z oczekiwaniem na zwrot. Uważam, że mieszkanie powinno siÄ™ wynajmować przez 5 lat. Dopiero po tym czasie możemy je sprzedać bez podatku, wtedy to jest inwestycja. Wojtek twierdzi, że lepiej zapÅ‚acić podatek, ale wtedy to jest biznes. Sam zdecyduj czy chcesz zajmować siÄ™ wyÅ‚Ä…cznie nieruchomoÅ›ciami i żeby to byÅ‚ Twój biznes, czy chcesz pracować na etacie i dorabiać nieruchomoÅ›ciami, wtedy jesteÅ› inwestorem

A co Wy myślicie o nieruchomościach? Czy Waszym zdaniem to już jest czas na inwestycje w nieruchomości. Może lepiej poczekać, czy trzeba mieć sporą wiedzę, czy po prostu się nie bać?