Afera Polnordu czyli ciemnogród atakuje

Ostatnio atmosferkę w Polsce podgrzał Zbigniew Ziobro na przesłuchaniu przez komisję do spraw Pegasusa. Powiedział on, że dzięki temu narzędziu, udało się wykryć aferę Polnordu. Gdzie on widzi tą aferę to ja nie wiem

Przyjrzyjmy się sytuacji

Prokom miał umowę z miastem

Prokom miał umowę rzekomą z miastem, że wybuduje za darmo odprowadzenie deszczówki. No ale Prokom nie budował tej infrastruktury tylko Polnord. Czemu niby Polnord miałby budować za darmo infrastrukturę? Może miasto miało umowę z Krauze a może z Prokomem. A czemu miasto miało mieć taka umowę? Czy uzależniali wybranie oferty Pana Krauzego od wybudowania czegoś za darmo? Tego się na razie nie dowiemy. Na pewno Prokom wydał jakieś pieniądze na to, by Polnord zbudował infrastrukturę (tu trzeba się wgłębić w to co jest siecią a co przyłączem, pozostawiam to bardziej biegłym od siebie)

W tym artykule
https://wiadomosci.wp.pl/jak-prokuratura-umorzyla-sledztwo-ws-romana-giertycha-w-aferze-polnordu-7170781204773760a?utm_source=chatgpt.com
czytamy „Do spółek trafiają wierzytelności wycenione przez Prokom na niemal 73 mln zł”. Rozumiem to tak, że Prokom wydał kasę na prace Polnordu za budowanie kanalizacji. Potem chciał odzyskać kasę za te budowy od Polnordu, bo w sumie to była inwestycja Polnordu, a nie Prokomu, czemu Prokom miałby płacić za kanalizację, przy inwestycji, którą budował Polnord? Prezenty jakieś chcą od Krauzego czy jak? To ja też chcę. Poproszę o basen albo dom z basenem, po co się ograniczać do kanalizacji

„Już 3 lutego 2011 r. Prokom wskutek zawartych umów przenosi na spółki Foki wierzytelności, jakie mogłyby przysługiwać wobec MPWiK, gdyby tylko doszło do przeniesienia własności urządzeń infrastruktury, o które podmioty powiązane z Ryszardem K. spierały się z MPWiK i Miastem Stołecznym Warszawa” Z tego powyższego zdania, że Prokom wydał jakąś kasę na zbduowanie infrastruktury, chcieli od miasta zapłatę, miasto nie zapłaciło, zatem Prokom przeniósł wierzytelności za wykonane prace na spółkę Foki, a Foka przeniósł ją do Polnordu, bo to Polnord budował, ale zapewne za kasę Prokomu, tyle, że doszło do unormowania sytuacji i przeniesienia długo Polnordu jaki to dług miał wobec Prokomu, bo z tego co rozumiem Prokom wykładał część kasy na tą infrastrukturę

Tłumacząc z ekonomicznego na nasze – Prokom wydał na infrastruktrę kasę, wycenił swoje zaangażowanie na 73 mln zł i poprzez spółki Foki przeniósł je do Polnordu, który budował to miasteczko, by to Polnord walczył sobie z miastem o kasę za kanalizację

Gdyby Prokom nie wydawał kasy na prace nad kanalizacją, jestem w stanie zrozumieć, że była afera

Jeśli jednak Prokom ze swojej kasy płacił za infrastrukturę a potem przenosił dług na Polnord, to afery nia ma

No chyba, że ktoś chce postawić zarzuty politykom, którzy nie chcą wypłacić kasy

Tak czy inaczej sprawa jest w rękach sądów i to ich sprawa, ze to tak długo trwa rozstrzygnięcie jak było na prawdę

Prawnicy od Giertycha mają ubaw

Gdy tak na to patrzę, mam wrażenie, że prawnicy od Giertycha mają ubaw z całej tej sytuacji, bo to pokazuje ilu prawników jest zerami jak to ujął sam mecenas Roman Giertych. Jeśli mam rację i Prokom scedował za wynagrodzeniem swój dług wobec Polnordu to Zbigniew Ziobro faktycznie jest zerem prawniczym. Trochę mi go szkoda, bo wygląda na człowieka, który chce dobrze, ale chyba widzi wszędzie upiory, które chcą oszukać jego i Polskę

W sumie to dobrze, bo wielu komentatorów przykleja się do tej narracji i pokazuje jakimi są ignorantami

Wiadomo, kogo nie czytać, jeśli rzecz jasna mam rację, bo ja jestem zawodowym inwestorem giełdowym, nie śledczym ekonomistą

Po prostu chcę się wypowiedzieć na temat bierzących wydarzeń, które w mojej ocenie są zabawne

I chcę dołożyć swoje 5 groszy pisząc językiem prostym dla prostych ludzi

Jeśli ktoś chce więcej konkretów, to podałem link do WP, tam napisali artykuł zapewne osoby lepiej zaznajomione z niuansami rachunkowości

Ja interpretuje fakty ekonomiczne i przedstawiam je prostej społeczności, taki mam styl, takie jest moje miejsce w tym szeregu, w takim wagonie jadę, nie jestem i nie będę lokomotywą, w tym przedziale mi jest najlepiej :). Uważam, ze taka osoba jak ja też jest potrzebna w życiu publicznym – ktoś kto napisze językiem prostym, bez przesadnej naukowej plątaniny

Trochę wyliczeń z GPT5

Trochę policzyłem za pomocą GPT5, bo sam jestem zbyt leniwy na szczegółowe wyliczenia, bazuje na faktach medialnych. Jeśli ktoś jest śledczym, to powinien sobie policzyć dokładnie i na podstwie źródeł a nie faktów medialnych

1. Spór o infrastrukturę: przy Miasteczku Wilanów toczyły się spory z miastem/MPWiK o wynagrodzenie/odszkodowania za sieci (m.in. rury). Polnord w przeszłości sprzedawał też inne wilanowskie wierzytelności (np. za grunty pod drogi) bankowi – to tło pokazujące, że obrót takimi roszczeniami się zdarzał. https://www.bankier.pl/static/att/emitent/2016-03/POLNORD_Raport_roczny_za_2015_r_R_2015_20160321_231801_1185766886.pdf?utm_source=chatgpt.com
   
2. Powstają spółki „Foki”: w styczniu 2011 r. Sebastian J. zakłada dwie spółki (New Industry i TG) i zawiera z kancelarią Giertycha umowy na obsługę prawną.
3. Przeniesienie roszczeń: 3 lutego 2011 r. Prokom przenosi na spółki „Foki” sporne wierzytelności wobec MPWiK/miasta związane z infrastrukturą – wycenione na ok. 73 mln zł.
4. Sprzedaż do Polnordu: 19 kwietnia 2011 r. te spółki sprzedają wierzytelności Polnordowi za łącznie 58 mln zł. Ten etap prokuratura później uznała za narażający Polnord na szkodę (bo roszczeń do dziś nie udało się wyegzekwować).

No dobra. Czemu prokuratura uważa, że Polnord został narażony na szkodę? To co? Prokom miał sobie wziąć na siebie Zbudowanie infrastruktury w miasteczku Wilanów? To może niech mi prokuratorzy wybudują dom z basenem, bo jak nie to oskarżę ich o działanie na moją szkodę 😀

Kluczowa kwestia to taka czy Prokom wydał kasę na budowę infrastruktury w miasteczku Wilanów. Jeśli tak, to należy jej się za to zwrot, czym było przeniesienie wierzytelności z Prokom do Polnordu

Ok, jedziemy dalej

Działka pod Poznaniem (Dopiewiec, IX–X 2010): spółka reprezentowana przez Sebastiana J. kupiła grunt za ok. 7,5 mln zł, po 8 dniach odsprzedała go Polnordowi za ~27 mln zł; według prokuratury pieniądze szybko trafiły do spółek kontrolowanych przez Ryszarda K. (m.in. Prokom Investments)

Miasteczku Wilanów (II–IV 2011): Prokom przeniósł sporne wierzytelności (nominalnie ~73 mln zł) na dwie spółki Sebastiana J. (New Industry i TG), które następnie sprzedały je Polnordowi za ~58 mln zł.

Czyli teraz tłumaczymy to

Prokom chciał za swój wkład w infrastrukturę 73 mln. Wierzytelności sprzedał za 58 mln plus 27 za działkę wartę 7,5 czyli 58 + 27 – 7,5 = 77,5 mln. Czyli 77,5 minus 73 mln to mamy 4,5 mln za drogo, ale jak uwzględnimy podatki to pewnie jakoś tak będzie

Czyli jest to w mojej ocenie sposób w jaki Prokom przeniósł swoje wierzytelności do Polnordu, bo Polnord prace wykowanył za kasę Prokomu,a Prokom chciał tą kase odebrać, bo niby czemu miałby wydać 73 mln na zbudowanie darmowej kanalizacji

Cytat z GPT5

Dlaczego miasto/MPWiK nie chciało płacić „za rury” (Wilanów):

• Spór o podstawę prawną i „czy za darmo” – strona miejska powoływała się na umowę z 1999 r. (z podmiotami R. Krauzego), z której – ich zdaniem — wynikało nieodpłatne przekazanie infrastruktury. Polnord twierdził, że nie był stroną tej umowy i należy się zapłata. Rzeczpospolita+2warszawa.wyborcza.pl+2
• Spór o WHAT – czy sporne odcinki to „sieć” (miasto płaci), czy „przyłącza” (koszt po stronie odbiorcy/dewelopera). Tu ważna jest uchwała SN z 22.06.2017 r., III SZP 2/16, która doprecyzowała definicje przyłącza — często ograniczając zakres, za który płaci przedsiębiorstwo. Supreme Court+1
• Spór o wycenę/warunki techniczne — MPWiK w podobnych sprawach woli, by sąd i biegli ustalili cenę, by uniknąć zarzutu „przepłacenia”. (Tak opisywano praktykę MPWiK m.in. przy Wilanowie i innych dzielnicach). Newsweek
• Bezumowne korzystanie vs. przejęcie – Polnord dochodził zapłaty zarówno za odpłatne przejęcie, jak i za bezumowne korzystanie z już działającej sieci/SOWD; miasto od lat kwestionowało roszczenia i ich wysokość. warszawa.wyborcza.pl+2Rzeczpospolita+2

Czy miasto wprowadziło „nowe prawo”, które nakazywało posiadanie tych rur w czasie inwestycji?
Nie. Podstawy od lat wynikają z ustawy z 7.06.2001 r. (art. 31 — odpłatne przekazywanie urządzeń spełniających warunki techniczne; art. 5 — obowiązki przedsiębiorstwa). Do tego dochodzą warunki techniczne przyłączenia wydawane przez MPWiK (nie „nowe prawo miejskie”, tylko decyzje/uzgodnienia techniczne). Zmianę „optki” w wielu sporach przyniosła przede wszystkim uchwała SN z 2017 r. (III SZP 2/16) — ale to orzecznictwo, nie miejska ustawa. ISAP+2Sip Lex+2

Czyli – Krauze miał jakieś umowy z miastem, ale infrastrukturę wykonywał Polnord, a Polnord nie miał żadnych umów z miastem, zatem czemu miałby dawać miastu za darmo coś? Czemu w ogóle miasto miało jakieś umowy z Krauze, że Ryszard będzie robił za darmo jakieś prace warte dziesiątki milionów złotych? Chyba nie muszę tłumaczyć, że skoro Polnord wykonywał prace, a nie Ryszard Krauze, to czemu niby Polnord ma nie dostać kasy za prace od miasta? Może ze mną też mieli umowę, że im przekaże mój dom z basenem i dlatego jak zamówię dom z basenem w Polnordzie, to mogę Polnordowi nie płacić? Kurde zamotana sytuacja

No a skoro Krauze miał umowy z miastem, to nie miał ich Prokom, z tego co rozumiem, zatem co oni chcą od Prokomu i od Polnordu? Czemu miasto chciało za darmo infrastrukturę, bo nie rozumiem. Czy to jakaś forma wyłudzenia czy stawki za prace były tak wysokie, że miasto uznało, że się należy. Czy słusznie uznało czy nie? To są pytania nad którymi powinien się pochylić sąd

Kolejny cytat

Krótko: to nie jest „kto ma rację zawsze”, tylko dwie różne płaszczyzny — definicyjna (co jest „przyłączem”, a co „siecią”) i odszkodowawcza (czy należy się zapłata za korzystanie z cudzej infrastruktury).

1. Definicje („WHAT”) po uchwale SN z 22.06.2017 r. (III SZP 2/16):
   SN uznał, że:

• przyłącze kanalizacyjne to odcinek od pierwszej studzienki na działce do sieci (gdy nie ma studzienki – do granicy działki),
• przyłącze wodociągowe biegnie od sieci do instalacji w budynku (może więc wykraczać poza granicę działki).
  To rozstrzygnięcie w wielu sporach wzmacniało stanowisko MPWiK/miasta, że sporne odcinki to przyłącza (a nie „sieć”), więc co do zasady nie płacą za ich „przejęcie jak za sieć”. Supreme Court+1

2. Zapłata za korzystanie (bezumowne korzystanie):
   Niezależnie od powyższego, sądy przyznawały Polnordowi rację co do zasady, że jeśli miejska spółka korzysta z cudzych urządzeń, należy się wynagrodzenie:

• w 2016 r. SO w Warszawie uznał roszczenie „co do zasady”, ale w dużej części je przedawnił;
• w 2018 r. SA w Warszawie uchylił ten wyrok, podzielając w zdecydowanej większości argumenty Polnordu (co do prawa do wynagrodzenia i błędnej oceny przedawnienia) i skierował sprawę do ponownego rozpoznania. PAP MediaRoom portal.+2PAP MediaRoom portal.+2

Wniosek:

• Definicyjnie (co jest przyłączem/siecią) — częściej bliżej prawdy jest miasto/MPWiK po uchwale SN z 2017 r.
• Odszkodowawczo (czy płacić za faktyczne korzystanie z czyjejś infrastruktury) — Polnord ma mocne argumenty i korzystne orzeczenia kierunkowe, choć rozstrzygnięcia zapadały etapami i zależały m.in. od przedawnienia oraz konkretnego zakresu urządzeń (w tym SOWD – deszczówka). Supreme Court+1

Zatem trzeba czekać na wynik rozpraw sądowych, nie ma co samemu bawić się w znawcę tematu

Kolejny cytat z GPT5

zrobię to „po inżyniersku”: biorę tylko spory o infrastrukturę wod-kan./deszczówkę z Wilanowa (bez dróg i innych wątków) i dzielę je na koszyki szans. Kwoty podaję w nominałach, bez odsetek.

Szacunek ryzyka vs. potencjalne wypłaty (nominały)

Co z tego wynika (bez odsetek):

• Wygrana w „najbardziej rokującym” wątku (bezumowne korzystanie) to ok. 20,1 mln zł. pb.pl
• Jeśli Polnord „trafi” też w części SOWD, całkowita wygrana może rosnąć w stronę ~70+ mln zł (20,1 + część z 52). Pełne 52 mln to wariant ambitny. Biznes PAP
• Drugi pozew o wykup sieci (57,3 mln) traktowałbym dziś jako bonus o małym prawdopodobieństwie. pb.pl

Źródła kluczowe (kwoty i statusy): pozew 20,1 mln (2012→rozszerzenie), wyrok SA 25.09.2018 r.; pozew SOWD 52 mln (2016); osobny pozew o wykup sieci 57,3 mln (2013); oraz uchwała SN z 22.06.2017 r. o definicjach przyłączy. Supreme Court+6

liczę to „z odsetkami ustawowymi za opóźnienie” przy założeniu, że biegną od dnia złożenia pozwu (tak Polnord zwykle formułował żądanie):

• 20,1 mln zł – pozew z 25.04.2012, bezumowne korzystanie. Bankier.pl
• 52 mln zł – pozew z 25.10.2016 o przejęcie SOWD. Biznes PAP

Do wyceny używam oficjalnych stawek (m.in. 13% do 22.12.2014, 8% od 23.12.2014, 7% od 01.01.2016 do 17.03.2020, potem kolejne zmiany do 10,25% od 04.09.2025). zus.pl+2Infor+2

Wynik na dziś (30.09.2025)

• Nominał łącznie: 20,1 + 52 = 72,1 mln zł.
• Odsetki (prosty narzut, actual/365): ≈ 64,8 mln zł
  – w tym ok. 25,1 mln zł od 20,1 mln (od 25.04.2012) i ok. 39,7 mln zł od 52 mln (od 25.10.2016).
• Suma (nominał + odsetki): ~🟩 136,9 mln zł.

Uwaga praktyczna: sąd może zasądzić odsetki od innej daty (np. od doręczenia pozwu albo od wyroku). Gdyby przy 20,1 mln liczyć je dopiero od 03.11.2016, odsetki spadłyby o ok. 9,8 mln zł (suma wtedy ~127 mln zł zamiast ~136,9 mln). To dalej rząd > 120 mln zł z odsetkami na dziś. (Daty i stawki: j.w.).

OK, czyli dość duże jest prawdopodobieństwo, że Polnord wyrwie w sądach około 136,9mln zł

Jaki jest zatem koszt kapitału

Krótka odpowiedź: nawet po odjęciu kosztu kapitału (odsetki) skorygowanego o wzrost wartości działki pod Poznaniem, 136,9 mln zł nadal zostawia Polnordowi wyraźny „plus”.

Szybka kalkulacja (scenariusz bazowy)

• Kapitał „pracujący”: 27 mln zł (Dopiewiec, X-2010) + 58 mln zł (wierzytelności, IV-2011).
• Średni koszt długu (orientacyjnie WIBOR 3M + 2–3 p.p.) → ~8% rocznie (prosto, bez kapitalizacji) przez ok. 15 lat. gpwbenchmark.pl+1
• Odsetki łącznie: ok. 99,5 mln zł.
• Wzrost wartości działki Dopiewiec: z ~61,7 zł/m² w 2010 (oficjalny operat; areał ok. 12,53 ha) do dziś ~492 zł/m² (średnia rynkowa w III-IV 2024). To podbija wartość działki z ok. 7,7 mln do ~61,6 mln zł, czyli +34,6 mln zł ponad cenę zakupu 27 mln. Gov.pl+1
• Koszt netto = odsetki – wzrost wartości gruntu ≈ 99,5 – 34,6 = 64,9 mln zł.
• 136,9 mln zł (Twoje założenie wygranej) – 64,9 mln zł = ~72 mln zł na plus.

Czułość (dla rozsądnych widełek)

• Jeśli ziemia dziś jest bliżej 350 zł/m² (oferty 350–600 zł/m² w Dopiewcu), „plus” wciąż wynosi ~54 mln zł (przy koszcie 8%).
• Przy droższej ziemi 600 zł/m² – „plus” rośnie do ~86 mln zł (przy koszcie 8%).
• Nawet przy wyższym koszcie długu 10% i cenie 492 zł/m² Polnord zostaje ~47 mln zł na plus. dopiewiec.nieruchomosci-online.pl+1

Wniosek: w typowych, konserwatywnych założeniach 136,9 mln zł pokrywa koszt kapitału i zostawia dziesiątki milionów „nadwyżki”.

Kluczowe jest tutaj stwierdzenie

136,9 mln zł (Twoje założenie wygranej) – 64,9 mln zł = ~72 mln zł na plus.

Przy założeniu wzrostu wartości działki, przy sporej ilości wygranych o odcinki kanalizacji (tu podane maksaymalna wygrana, prawdopodobieństwo jest dość małe, ze całość tej kwoty zostanie wypłacona) wychodzi na to, że Polnord zarobi jeszcze 72mln

No ja zakładam, że zarobi mniej, ale zarobi

A jeśli wygra Polnord i kasa zostanie wypłacana przez sąd, to tylko dowód na to, że zawinili urzędnicy nie wypłacając kasy od razu, czemu miałby na tym tracić Prokom?

Sprawę będę śledził z ciekawości

Zakładam, że to przykład jak niedouczona władza niszczy uczciwych biznesmanów, mam nadzieje, że mam rację