inwestowanie w nieruchomosci

Ekonomiczny wojownik to cwana bestia. Wie kiedy i w co inwestować. Wiele osób inwestuje w nieruchomości i swego czasu dorobiło się sporych majątków na tym aktywie. Czy jest to dobra inwestycja dzisiaj?

I tak i nie. Ja w tej chwili nie inwestuje w nieruchomości, gdyż uważam, że to dość skomplikowane (dla mnie na tą chwilę, o czym dalej), a zyski z nieruchomości są dość niskie i ryzykowne. Na nieruchomościach można zyskać powiedzmy 6-8% rocznie płacąc powiedzmy 4% oprocentowanie kredytu czyli zysk mamy rzędu 2-4% co prawda za nic (bo pieniędzy nie mamy, a bierzemy kredyt), ale ryzyko jest dość wysokie. Skąd biorą się ryzyka?
1. Wiszący nad nieruchomościami podatek katastralny.
2. Do tego dochodzi program mieszkanie+, które na wzór systemu w Wielkiej Brytanii działa tak, że państwo bierze kredyt, buduje mieszkania, wynajmuje je drożej niż na rynku prywatnym z możliwością dojścia do własności (czyli powiedzmy państwo wynajmuje mieszkanie z zyskiem rzędu 8% i nie przekazuje własności, albo wynajmuje z zyskiem rzędu 12% i oferuje przejęcie własności mieszkania przez wynajmującego). Oczywiście tego typu mieszkania będą niższej jakości, w niższym standardzie, ale będą tańsze, przez co ceny spadną. Do tego moim zdaniem, jeśli pierwszy rzut programu mieszkanie+ będzie ze stopą zwrotu 12%, to zyski z tego programu powinny zostać przeznaczone na kolejne programy mieszkanie+ z zastrzeżeniem, że już stopa zwrotu z kolejnych nieruchomości będzie powiedzmy 8% z dojściem do własności i 6% bez dojścia. Trochę to zawiłe, ale ma to sens, jeśli się wczytamy. Na tym polega budowanie swego rodzaju piramidy, ale to dobra piramida, jak ZUS, nie schemat Ponziego.
3. Niskie ceny nieruchomości na Ukrainie i na wschodzie, dość dobrej opłacalności nieruchomości w Grecji (podobno zwrot z inwestycji tam sięga 15% jeśli mamy tam kogoś, kto zarządza nieruchomościami i wynajmuje je cały rok). Co prawda to ryzyko nie jest spore, gdyż równoważy je popyt z Niemiec, Francji, Anglii i gospodarek daleko bardziej rozwiniętych od naszej, uważam jednak, że należy o nim wspomnieć.
4. W Polsce na mieszkanie pracuje się powiedzmy 30-40 lat, w UK 20-30. Czyli relatywnie ceny mieszkań są dość wysokie i na razie nie powinny przynajmniej rosnąć, a wyższe stopy zwrotu można osiągać na innych aktywach. Inwestorzy porównują nasze ceny do tych za granicą – powiedzmy, że w krajach rozwiniętych mieszkania za metr są 4 razy droższe, ale dług na mieszkańca jest 3 razy większy tez, co wcale nie sprawia, że mieszkania są tak tanie w tej chwili.
5. 4 powody to tak nie ładnie, trzeba wymyślić 5, żeby było symetrycznie, ludzie wolą pełna liczby jak 5, 10, dlatego muszę wymyślić 5 powód. Niech to będzie taki powód, że trzeba dobrze znać prawo lub dobrych prawników, bo łatwo paść ofiarą oszustwa. I jak pisałem na początku trzeba mieć dużą wiedzę jak nie dać się oskubać nie tylko pod względem prawnym, trzeba umieć sprzedać, negocjować itp.

Czy całkiem porzucam myśli o inwestowaniu w nieruchomości? Jak najbardziej nie! Staram się wykorzystywać czas efektywnie, czyli eliminuję punkt 5 ucząc się, czytając książki, komunikując się z osobami z branży, oglądam mieszkania, by się orientować w cenach, standardach mieszkań, ich typach, rodzajach, umowach itp (na kredytach się znam, ale jeśli nie masz o tym pojęcia, przejdź się do kilku banków i popytaj), niedługo będę uczył się sprzedawać. Najlepszym mentorem i najbardziej uczciwym, który potrafi się poprawić, przemyśleć, dać odpowiednią odpowiedź jest Wojciech Orzechowski prowadzący tego bloga. Zaznaczam, że nie jest to wpis sponsorowany, kupiłem audiobooka Wojtka na Allegro i do dzisiaj gdy mam ochotę przypomnieć sobie kwestie prawne słucham go podczas biegania (głównie latem). Mam też książkę od Wojtka, którą otrzymałem za polecenie go. Z czystym sumieniem mogę polecić tego Allegrowicza i inwestora w nieruchomości. Da się z nim sensownie dyskutować, nie jest sztuczny, nie uważa, że ma zawsze rację, jeśli tylko myślicie, dojdziecie do porozumienia. Ja sam czasem pytam o coś Wojtka co jest związane z nieruchomościami.

Czyli punkt 5 mamy z głowy, co z pozostałymi? Teoretycznie uważam, że jeśli kupimy drogo nieruchomość, kataster możemy próbować przerzucić na klienta nieruchomości (wynajmującego), co uważam za niemoralne, ale jeśli kupimy na górce, to cóż… Jeśli kupimy w środku stawki, to wypadałoby jednak ponieść wyższy koszt podatku. Tego się generalnie nie uniknie i każda ze stron transakcji powinna ponosić koszt nowego podatku, inwestor także. Co z cenami mieszkań. Ja uważam, że własnie ryzyka, alternatywne zyski oraz program Mieszkanie+ doprowadzą do spadku cen mieszkań w ogóle (tych tańszych, co się stanie z tymi w lepszym standardzie, nie wiem – mogą spaść lub wzrosnąć rynek tańszy może je pociągnąć w dół lub mała podaż wywindować w górę, zobaczymy). Wtedy będzie świetny czas na start na rynku nieruchomości. Oczywiście, jeśli ktoś mieszka w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, tam już może zaczynać inwestować, bo to dobre rynki, w innych miastach jak moje, raczej na razie trzeba czekać na spadki, by w odpowiednim momencie ruszyć z kopyta. Ja chcę na początek mniejsze kwoty inwestować, by się nauczyć jak to działa, by jak każdy rasowy inwestor dojść do inwestycji w stolicy.

Osobiście skłaniałbym się do wynajmu, ale idąc za radą Wojtka z wyżej wspomnianego bloga, robiłbym też flippy czyli kupował, remontował (ja bym do tego wynajął) i szukał kupca (ewentualnie inwestora, gdyż miałbym już klienta, który by wynajmował nieruchomość). Chciałbym mieć na starość nieruchomości w różnych krajach jak Hiszpania, Grecja, może UK, większość oczywiście w Polsce, może jakieś w Azji… Nieruchomości rozpalają moje zmysły, to piękny temat, jednak, żeby dojść do bycia inwestorem nieruchomości i dobrze na tym zarabiać, trzeba to zrobić z głową, gdyż można wiele wtopić na oszustwie lub na braku wiedzy – można zamrozić pieniądze i utracić wiele korzyści, ewentualnie stracić. Trzeba być przygotowanym, dlatego ja uczę się, czytam, prężę muskuły mojego intelektu, by przygotować się do skoku a jak zacznę, zapewne będzie trudno poskromić mój apetyt.

Jaki ja mam model inwestycyjny na nieruchomości? Uważam, że jeśli masz powiedzmy 100-300 kilo złotych, powinieneś je zainwestować w coś, co da Ci w miarę pewny zysk i większy niż oprocentowanie kredytu. Jeśli płacisz koszt kredytu 4% a inwestycja w fundusze akcyjne daje Ci 15% (lub biznes dający Ci 20%), to mimo ryzyka na rynku nieruchomości (wziąłeś kredyt, czyli zwiększyłeś swoje ryzyko, gdyż musisz go z czegoś spłacić), masz zysk z akcji (lub biznesu) i one spłacą Ci kredyt w przypadku, gdyby na rynku nieruchomości coś Ci poszło nie tak. Do tego nieruchomość remontujemy (podpowiedź Wojtka Orzechowskiego) i wynajmujemy, szukając w międzyczasie kupca – może to być uciążliwe dla lokatora, ale możemy mu zaproponować nieco niższą kwotę wynajmu. Wtedy nasza inwestycja jest odpowiednio zoptymalizowana. W ostatnim filmie na Youtube, Wojtek mówił o pracy – możesz nieruchomość zabezpieczać też pracą, czyli jeśli nie masz najemcy, a kupiec na nieruchomość również się nie pojawia, kredyt spłacasz z pensji, spokojnie wyczekując dobrej marży na swojej inwestycji. Takie podejście daje moim zdaniem najwyższy poziom optymalizacji zyski do czasu jaki poświęcamy na proces inwestycyjny wraz z oczekiwaniem na zwrot. Ja uważam, że mieszkanie powinno się wynajmować przez 5 lat, bo dopiero po tym czasie możemy je sprzedać bez podatku, wtedy to jest inwestycja. Wojtek twierdzi, że lepiej zapłacić podatek, ale wtedy to jest biznes. Sam zdecyduj czy chcesz zajmować się wyłącznie nieruchomościami i żeby to był Twój biznes, czy chcesz pracować na etacie i dorabiać nieruchomościami, wtedy jesteś inwestorem.

A co Wy myślicie o nieruchomościach? Czy Waszym zdaniem to już jest czas na inwestycje w nieruchomości, czy lepiej poczekać, czy trzeba mieć sporą wiedzę, czy po prostu się nie bać?

Comments

  1. Super wpis. Ja tak samo właśnie – znaczy na razie nie mam kapitału żeby inwestowac, ale po prostu stopa zwrotu jest zbyt mała jak na pieniądze w to włożone.

  2. Wg. Mnie nieruchomości to kiepska inwestycja:
    1. Demografia….społeczeństwo sie ” kurczy” to juz nie te czasy gdzie ludzie calymi rodzinami tłoczyli sie w małych mieszkaniach. Mieszkań przybywa a ludzi ubywa. Dziś wielu młodych ludzi juz na start ma swoje lokum w prezencie od rodziców lub zagwarantowane w spadku.
    2. Struktura zatrudnienia….coraz więcej pracy może być wykonywanej zdalnie więc nie ma większego sensu płacić setku tys. Pln za mieszkanie w zakorkowanym i zatłoczonym mieście skoro mozna pracować zdalnie z domu.
    3. Prawo….dzis praktycznie właściciel nie jest chroniony w żaden sposób…przy odrobinie złej woli lokatora sprawa eksmisji toczyć bedzie się latami a do tego właściciel musi ponosić koszty utrzymania lokalu nie mówiąc juz utraconym dochódzie.
    4. Prodatki…chyba nie bedzie bardziej wdzięcznej społecznie gruby do dociskania niż posiadacze mieszkan na wynajmem…za chwilę sie do nich dobiora…sadze ze zacznie sie ma włączeniu do PIT calego przychodu z tytulu najmu ( no bo czemu by nie?) a skonczy na katastrze

    1. Witaj wędrowcze!
      Dziękuję Ci za wpis, dawno nie miałem tak merytorycznego komentarza.
      Zapomniałem o demografii, owszem masz rację, że kurczy się społeczeństwo. Dla przeciwagi dodam 2 argumenty z tym związane – po 1 Ukraińcy oraz inni np Litwini przybywają do Polski, drugi argument to taki, że wiele osób jednak mieszka w 3 osoby w kawalerkach czy w 5 osób w 2 pokojowym mieszkaniu i oni marzą o własnym M. Oczywiście potwierdzam Twoją wersję argumentem o domach drukowanych drukarkami 3D których koszt jest niewielki. Link do tekstu o drukarkach domów 3D jest tutaj http://tech-trends.pl/druk-3d/drukarka-3d-drukujace-domy/
      2 punkt też bardzo dobry. Ja również wykonuję pracę zdalnie na zlecenia (będzie o tym osobny artykuł). Głownie jednak myślę, że ucierpią na tym lokale komercyjne. Chwilówki udzielać można przez internet, zakupy w internecie są tańsze i wraz z nowym prawem – myślę bezpieczniejsze. Spadki cen nieruchomości pod sklepy stacjonarne mogą pociągnąć za sobą spadki cen nieruchomości w ogóle. Pisałem o tym na bankierze, zapomniałem w swoim artykule, dziękuję za przypomnienie.
      3. punkt hmmmm nie zgodzę się w 100%. Jeśli lokator nie płaci, można się starać o eksmisję, jednak po eksmisji można wnieść sprawę o zwrot czynszu za czas, kiedy lokator nie płacił, ale masz rację, jest to problem i trzeba mieć nerwy, znajomego prawnika lub samemu znać prawo, ewentualnie zasobny portfel na dobrego prawnika. Czy na 100% się pieniądze ściągnie – nie, zawsze ktoś może pracować na czarno i komornik nie dojdzie do pieniędzy z wynajem, jeśli ktoś nie płacił.
      4. kataster uważam za największe zagrożenie. Mieszkanie+ się samo nie rozrośnie, jak się sprawdzi, rząd może szukać dodatkowych pieniędzy na rozszerzenie programu, a te z katastra się przydadzą i będzie rząd mógł zainwestować kolejne pieniądze w całą gamę mieszkań.

      Co z ekipami budowlanymi? Dodam, że wtedy moim zdaniem zajmą się remontami, jest wiele mieszkań, które go wymagają i też uważam, że wtedy cena robocizny spadnie

      1. Patrząc wstecz na pokolenia wyżow demograficznych sytuacja wyglądała mniej więcej tak: rodzina 3 i więcej dzieci, każde musiało zadbać o siebie, zbudować dom, odczekać swoje na lokum. Następny boom demograficzny rodzina i średnio 2 dzieci, które również jak ich rodzice muszą zatroszczyć sie o dach nad głową. Obecnie rodziny a często single 0-1 dziecka….Ani nasi dziadkowie, ani nasi rodzice, ani my do grobu tych mieszkań nie zabierzemy a czas płynie wiec te nieruchomości za chwilę szerokim strumieniem beda zasilać rynek a spora część młodych ludzi będzie po prostu miała mieszkania w spadku po rodzicach dziadkach i nie będzie musiala wynajmować czy kupować. Patrzac na to co sie dzieje teraz na rynku Warszawskim..to po prostu biegunka podazowa…zabudowuje sie każdy metr co roku oddawnych jest tysiące nowych mieszkan.
        Patrzac na rynek pracy….roboty coraz częściej zastepuja człowieka.
        Korporacje się łączą i zwalniaja pracowników np. Banki w przeciągu ostateniej dekady zniknęło kilku graczy itd. Taka sytuacja nie wróży nic dobrego… Rynek jest sztucznie rozbiegany. Ludzie nie maja pomysłu na inwestycje, lokaty slabo daja zarobić inflacja coraz wyższa czasy niepewne więc uciekaja w nieruchomości. Co do kwestii prawnych owszem można dochodzić swoich praw w sądzie, ale czy sie ich dojedzie to inna sprawa. Nieuczyciwy najmenca dokladnie wie jak sie zabezpieczyc przed egzekucja a wlascielowi pozostaje pusty nakaz sądowy w ręku…
        Kataster bedzie cwanie rozwiazany, pewnie za jedyne mieszkanie stawka będzie do zniesienie bo inaczej ludzie wyjda na ulice, ale jeśli ktoś ma dwa i więcej lokali to uuuuu proszę państwa 🙂
        Owszem jeśli ktoś ma sporo wolnej gotówki i moze cześć przeznaczyc na taka inwestycję to można zaryzykowac, ale zaciągać kredyt? To juz szaleństwo.

        1. Dziękuję ponownie za długi wpis, dziękuję za poświęcony czas i wiedzę.
          Zgodzę się co do demografii (nie chcę wymieniać podpunktów, gdyż generalnie zgadzam się w całości), jednak moim zdaniem to moje pokolenie ma 0-1 dzieci. Starsze, które chce założyć rodzinę może jeszcze chcieć kupić mieszkanie, następne pokolenia (które będą wchodziły na rynek mieszkaniowy) będą miały mieszkania w cenie dzisiejszego dobrego auta.
          Roboty zastępują ludzi, ale moim zdaniem to będzie tak, że każdy będzie dostawał powiedzmy 1000 zł miesięcznie i nie będzie pracował, bo w końcu ktoś musi kupić od tych robotów, same nie będą ze sobą handlować. Zapewne podniesie się podatki właścicielom robotów lub jak chce Bill Gates, opodatkuje się pracę robotów. Przyznam, że to dość skromne pieniądze i nie dadzą odłożyć na willę z basenem, ale na spłatę mieszkanie+ lub remont mieszkania po rodzicach jak Pan pisze, jak najbardziej.
          Ma Pan rację, że ludzie napompowali rynek nieruchomości, zapewne wtedy wejdzie kataster, gdy wiele ludzi będzie już na tym rynku. Tu już pierwsze regulacje https://www.bankier.pl/wiadomosc/MF-wprowadza-minimalny-podatek-od-nieruchomosci-komercyjnych-4052389.html
          Do tego frankowcy, którzy mogą chcieć bankrutować i tym samym zaniżą ceny mieszkań, gdyż znacznie zwiększą podaż.
          Ma Pan rację, że cwaniacy unikają zapłat i wiedzą jak to zrobić, jak ukryć majątek, jak rozdać go po rodzinie itp.
          Co do kredytu na nieruchomość… jak pisałem nie raz. Jeśli ktoś chce zaciągnąć kredyt na mieszkanie i nie ma zabezpieczenia czyli takiej samej kwoty, na jaką bierze się kredyt, w innych aktywach, jest tak jak Pan pisze szaleńcem. Jeśli jednak ma powiedzmy 300.000 zł i zainwestuje je w akcje i zarabia na nich 10-20% rocznie, wtedy może zaciągnąć kredyt na 5% rocznie i tak zarobi, a jak dobrze to rozegra, to ma jeszcze koszty w postaci kredytu czyli zysk na podatku
          Pozdrawiam serdecznie

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *